FIIs ou imóvel para locação? Simulação com R$ 500 mil aponta quem rende mais

Você investiria R$ 500 mil em um imóvel ou aportaria o montante em fundos imobiliários (FIIs) da Bolsa? Essa é a provocação feita pelo Santander em um relatório que analisa as duas opções para quem busca acumular patrimônio ou garantir uma fonte estável de renda passiva.

No documento, o banco simulou o desempenho das duas alternativas ao longo de três anos. No cenário tradicional, o investidor adquire um imóvel físico e o coloca para alugar. Com base na rentabilidade bruta mensal de 0,49% — equivalente ao yield de locação do índice FipeZap de fevereiro de 2025, de 5,84% ao ano —, o valor mensal bruto seria de R$ 2.433. Descontados impostos e eventuais custos, o valor líquido mensal ficaria em torno de R$ 2.251.

Acumulando esse rendimento por três anos, o investidor alcançaria um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 581 mil, considerando o valor do imóvel somado à renda recebida. No entanto, é preciso levar em conta os custos iniciais com impostos e taxas — como ITBI (3%), escritura (1,5%) e registro de propriedade (1%) — que, juntos, somam até R$ 27,5 mil para um imóvel de R$ 500 mil.

No cenário alternativo, o mesmo valor foi aplicado em uma carteira de fundos imobiliários listados na Bolsa, com base em uma seleção feita pelo Santander: MCCI11, CVBI11, GARE11, XPML11 e KNHF11. Os critérios de escolha incluíram qualidade dos ativos, liquidez, projeções de rendimento e desconto frente ao valor patrimonial.

O retorno acumulado em três anos com estes FIIs chegaria a R$ 687 mil sem reinvestimento dos dividendos — um ganho de R$ 187 mil no período. Caso o investidor optasse por reinvestir os rendimentos mensalmente, o montante final seria de R$ 725 mil, representando um acréscimo de R$ 225 mil em relação ao valor inicial. Portanto, segundo o Santander, os FIIs oferecem vantagens para quem deseja tanto construir patrimônio como gerar renda passiva.

FIIs: quais as principais vantagens e desvantagens?

O relatório também cita os principais atrativos dos FIIs: isenção de imposto de renda sobre os dividendos, gestão profissional, menor burocracia para aquisição, maior liquidez e diversificação em diferentes segmentos do mercado imobiliário.

Em contrapartida, os riscos incluem volatilidade das cotas, variação dos rendimentos em função de vacância ou inadimplência dos ativos, risco regulatório e de gestão, além da possibilidade de baixa liquidez em determinados papéis.

Vale ressaltar que, por regulamentação, os fundos imobiliários, são obrigados a distribuir 95% de seus resultados de caixa, mais uma vantagem para quem busca renda passiva recorrente com dividendos.